Corona en huur; huurprijsvermindering voor horecaondernemers kansrijk?

Inleiding
Een jaar na de uitbraak van het coronavirus in Nederland staat het water bij veel horecaondernemers aan de lippen. De coronamaatregelen en de noodgedwongen sluiting van horecagelegenheden vallen met name de horecaondernemers zwaar. Voor de horecaondernemers lopen de huurverplichtingen onverminderd door, terwijl zij door de weggevallen omzetten veelal onvoldoende financiële middelen hebben om de huur te (kunnen blijven) betalen. In goed overleg hebben enkele horecaondernemers regelingen kunnen treffen met hun verhuurders. Niettemin blijkt uit de gepubliceerde jurisprudentie dat veel verhuurders niet bereid zijn om hun huurders financieel tegemoet te komen.

Onlangs hebben de rechtbank Den Haag en de rechtbank Amsterdam in twee bodemprocedures geoordeeld dat de uitbraak van het coronavirus een onvoorziene omstandigheid is op grond waarvan horecaondernemers aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Uit een recente uitspraak van de rechtbank Gelderland blijkt dat een horecaondernemer niet altijd aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Hiermee rijst de vraag wanneer een horecaondernemer wel of niet voor huurprijsvermindering in aanmerking komt.

Uitspraak van de rechtbank Den Haag
Een Haagse horecaondernemer had een huurachterstand van twee maanden opgelopen bij zijn verhuurder. De huurachterstand is het gevolg van een aanzienlijk omzetverlies dat de horecaondernemer heeft geleden tijdens de lockdowns in de periode vanaf maart 2020 tot en met juni 2020 en in de periode vanaf oktober 2020 tot en met heden, alsook in tussengelegen periode. De rechtbank Den Haag overweegt dat de horecaondernemer het horecapand niet kon exploiteren vanwege de verplichte overheidsmaatregelen. Het horecapand kon niet worden gebruikt waarvoor het bedoeld was. Dit levert volgens de rechtbank ten eerste een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW. 

Daarnaast overweegt de rechtbank dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Zowel de horecaondernemer als de verhuurder hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst immers geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat het exploiteren van de horecagelegenheid door een pandemie belemmerd zou worden en zij mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Volgens de rechtbank is er sprake van een zodanige disbalans in de huurovereenkomst dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.

Nu geen van de partijen een verwijt kan worden gemaakt, is de rechtbank van oordeel dat de financiële gevolgen van de coronacrisis gelijk tussen de horecaondernemer en de verhuurder moeten worden verdeeld. Over de periode van de verplichte sluiting is de horecaondernemer slechts 50% van de huur verschuldigd. Over de periode dat de horeca met beperkingen was geopend, acht de rechtbank een huurprijsvermindering van 25% gerechtvaardigd.

Uitspraak van de rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam oordeelt eveneens dat de coronacrisis een gebrek oplevert en als onvoorziene omstandigheid kan worden beschouwd. Niettemin berekent de rechtbank Amsterdam de huurprijsvermindering op een andere wijze. Anders dan de rechtbank Den Haag oordeelt de rechtbank Amsterdam dat de huurprijsvermindering dient te worden gekoppeld aan het percentage van omzetdaling van de horecaondernemer. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

Uitspraak van de rechtbank Gelderland
De rechtbank Gelderland oordeelt dat een horecaondernemer geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De rechtbank Gelderland baseert haar oordeel onder meer op het slechte betalingsmoraal van de horecaondernemer van vóór de coronacrisis en dat het feit dat de horecaondernemer geen betrouwbare gesprekspartner bleek te zijn. Betalingsbeloftes werden alsmaar niet nagekomen en openheid van zaken over de financiële situatie werd niet gegeven. Daarnaast had de horecaondernemer het gestelde omzetverlies door de coronacrisis onvoldoende onderbouwd met financiële gegevens. Huurprijsvermindering werd dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht en de vordering tot huurprijsvermindering afgewezen.

Conclusie
Op basis van de gepubliceerde jurisprudentie is inmiddels duidelijk dat horecaondernemers, die daadwerkelijk omzetverlies hebben geleden als gevolg van de coronacrisis, in beginsel aanspraak lijken te kunnen maken op huurprijsvermindering, tenzij er feiten of omstandigheden van toepassing zijn die zich tegen een huurprijsvermindering verzetten.

Het is voor horecaondernemers essentieel om (1) aan de hand van financiële bedrijfsgegevens inzichtelijk te maken (2) dat er daadwerkelijk sprake is van omzetverlies (3) als gevolg van de coronacrisis. Diverse stukken, zoals jaarrekeningen, bankafschriften en kassa-uitdraaien dienen ter onderbouwing aan de rechtbank te worden overgelegd. Huurprijsvermindering zal onder omstandigheden niet worden toegewezen, bijvoorbeeld indien blijkt dat de houding en tijdige huurbetalingen van de horecaondernemer al vóór de coronacrisis te wensen overliet.

Naar verwachting kunnen niet alleen de horecaondernemers aanspraak maken op huurprijsvermindering, maar komt deze aanspraak ook ten goede aan huurders die in een vergelijkbare situatie verkeren als de huurders in de horeca. Zo blijkt uit eerdere uitspraken dat ook de huurder die een kledingwinkel exploiteert en de huurder in de hospitality branche onder omstandigheden aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

Tot slot
Wenst u meer over dit onderwerp te weten, neem dan contact op met de specialisten van Lawwise Advocaten.

vorige volgende

Corona en huur; huurprijsvermindering voor horecaondernemers kansrijk?